Bungalov Yasal İzin Belgesi Nasıl Alınır?

Türkiye’nin turizm ve konaklama sektörü, 2 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve 1 Ocak 2024 itibarıyla tam yürürlüğe giren 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile köklü bir yapısal dönüşüm sürecine girmiştir. Bu yasal düzenleme, özellikle son yıllarda pandemi sonrası değişen tatil alışkanlıklarıyla birlikte patlama yapan bungalov, tiny house ve kısa süreli konut kiralama pazarını doğrudan hedeflemektedir. Yıllardır “gri alan” olarak nitelendirilen ve denetim mekanizmalarının dışında büyüyen bu alternatif konaklama sektörü, artık devletin sıkı gözetimi ve belgelendirme şartı altına alınmıştır.

Bu rapor, söz konusu kanunun getirdiği yeni yükümlülükleri, izin belgesi alma süreçlerini, bungalov işletmecileri ve yatırımcıları için kritik olan imar ve ruhsat detaylarını ve Sapanca gibi yoğunlaşmış pazarlardaki ekonomik etkileri derinlemesine incelemektedir. Analizler göstermektedir ki, bu yeni dönem sadece bir bürokratik kayıt süreci değil, aynı zamanda sektörde bir “kalite filtresi” işlevi görecektir. Standartlara uymayan, güvenlik açığı yaratan ve vergi kaybına neden olan işletmelerin piyasadan silineceği, kurumsal ve yasal altyapısını tamamlamış tesislerin ise “Bakanlık Onaylı” statüsüyle rekabet avantajı elde edeceği bir konsolidasyon dönemi başlamıştır.

1. Yasal Çerçeve: 7464 Sayılı Kanun ve Turizm Amaçlı Kiralama Kavramı

Sektördeki karmaşayı anlamlandırmak için öncelikle kanunun temel felsefesini ve kapsamını irdelemek gerekmektedir. Kanun koyucu, “Turizm Amaçlı Kiralama” faaliyetini, konutların kullanıcılara 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanması olarak tanımlamıştır. Bu süre sınırı, turistik konaklama ile uzun dönemli konut barınma hakkını birbirinden ayıran temel hukuki kriterdir. 100 günden uzun süreli kiralamalar, Borçlar Kanunu kapsamındaki konut kirası olarak değerlendirilmeye devam ederken, bu sürenin altındaki her türlü ticari işlem, artık bir turizm faaliyeti olarak kabul edilmekte ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınmasını zorunlu kılmaktadır.

1.1. Kanunun Çıkış Gerekçeleri ve Sosyo-Ekonomik Arka Plan

Bu düzenlemenin hayata geçirilmesinin arkasında çok katmanlı bir devlet stratejisi yatmaktadır. İlk olarak, “kayıt dışı ekonomi” ile mücadele ön plandadır. Özellikle Sapanca, Fethiye, Kaş ve Kalkan gibi bölgelerde, vergilendirilmemiş nakit akışının milyarlarca liraya ulaştığı tahmin edilmektedir. Kanun, bu geliri kayıt altına alarak %20 KDV ve %2 Konaklama Vergisi gibi mali yükümlülüklerin tahsilini garanti altına almayı hedeflemektedir.

İkinci ve belki de daha kritik olan gerekçe “güvenlik” unsurudur. Kimlik Bildirim Sistemi (KBS/GIYKIMBIL) entegrasyonu olmayan günübirlik evlerin, suçluların saklanma alanı veya yasa dışı faaliyetlerin merkezi haline gelme riski, İçişleri Bakanlığı’nın bu konudaki baskısını artırmıştır. Yeni kanunla birlikte, izin belgesi alan her birimin, tıpkı bir otel gibi, konaklayan misafirlerin kimlik bilgilerini anlık olarak emniyet birimlerine bildirmesi zorunlu hale gelmiştir.

Üçüncü boyut ise “konut krizi” ile ilgilidir. Büyükşehirlerde ve turistik bölgelerde konut stokunun yerleşik halktan alınıp kısa süreli turist kiralamasına kaydırılması, kira fiyatlarını suni olarak şişirmiştir. Kanun, getirdiği ağır bürokratik şartlar ve komşu onayı gibi engellerle, apartman dairelerinin Airbnb tarzı sistemlerden çıkıp tekrar uzun dönemli kiralama piyasasına dönmesini teşvik etmektedir. Ancak bu durum, doğası gereği sadece turizm için üretilmiş “bungalov” yapıları için farklı bir paradoks yaratmaktadır.

1.2. İzin Belgesinin Niteliği ve Zorunluluk Hali

Kanun, “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi”ni, faaliyete başlamadan önce alınması gereken bir ön koşul olarak tanımlar. Yani, “önce kiraya vereyim, sonra belgeyi alırım” yaklaşımı kesinlikle yasaklanmıştır. Belge olmadan yapılan her türlü kiralama faaliyeti, tespit edildiği anda fahiş idari para cezalarına tabidir. Bu belge, mülkiyet sahibi adına düzenlenir ve devredilemez. Kiralama faaliyeti sadece belge sahibi veya belge sahibi tüzel kişilik tarafından yapılabilir; alt kiralama (sub-leasing) yasaklanmıştır.

2. Başvuru Öncesi Kritik Eşik: “Konut” Tanımı ve İmar Sorunsalı

Bungalov sektörü için en büyük kafa karışıklığı ve hukuki engel, “yapı”nın niteliği noktasında düğümlenmektedir. Kanun, adı üzerinde “Konutların” kiralanmasını düzenler. Dolayısıyla, izin belgesine başvuracak bir yapının, tapu ve imar mevzuatı açısından yasal bir “konut” (mesken) vasfına sahip olması gerekmektedir.

2.1. Tapu ve İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Şartı

Bakanlık, başvuru sırasında yapının yasal olduğunu kanıtlayan belgeleri talep etmektedir. Bu noktada, imar planında “Konut” alanı olarak geçen ve iskanı (yapı kullanma izin belgesi) alınmış betonarme veya prefabrik yapılar için süreç nispeten açıktır. Ancak Türkiye’deki bungalovların çok büyük bir kısmı, imar izni olmayan “Tarla” vasıflı arazilere, “Tarımsal Amaçlı Yapı” kılıfı altında veya tamamen kaçak olarak inşa edilmiştir.

Eğer bir bungalovun bulunduğu arazi tapuda “Tarla”, “Bahçe” veya “Zeytinlik” olarak geçiyorsa ve üzerinde iskanlı bir yapı görünmüyorsa, bu taşınmaz için “Konut İzin Belgesi” almak hukuken mümkün değildir. Çünkü Bakanlık, olmayan bir konuta turizm izni veremez. Bu durum, sektördeki binlerce “tarla üstü bungalov” yatırımcısını ciddi bir çıkmaza sürüklemektedir. Bu yapılar için tek çıkış yolu, yapının bulunduğu arazinin “Kamping” veya “Kırsal Turizm Tesisi” ruhsatına dönüştürülmesidir ki bu da apayrı bir prosedür gerektirir.

2.2. Kat Maliklerinin Oy Birliği (Muvafakatname) Engeli

Apartman daireleri veya site içerisindeki bitişik nizam bungalovlar için kanunun getirdiği en sert bariyer, “Kat Maliklerinin Oy Birliği” şartıdır. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair açık bir hüküm yoksa, binadaki tüm kat maliklerinin (komşuların) noter onaylı muvafakatnamesi gerekmektedir.

Örneğin, 10 adet bağımsız bölümden oluşan bir bungalov sitesinde, mülkiyetler farklı kişilere aitse, 9 malik izin verse bile 1 malik itiraz ettiğinde, o sitedeki hiç kimse izin belgesi alamaz. Bu madde, turizm faaliyetinin yarattığı gürültü, sirkülasyon ve güvenlik endişeleri nedeniyle yerleşik komşuların yaşam hakkını korumak amacıyla getirilmiştir. Ancak pratikte, çok malikli sitelerde turizm amaçlı kiralamayı neredeyse imkansız hale getirmiştir.

İstisna: Yüksek nitelikli konutlar (Rezidanslar) bu şarttan muaftır. Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik hizmetlerinin sunulduğu, yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verilen lüks komplekslerde, komşu onayı aranmaksızın izin belgesi alınabilir.

2.3. “Tek Kiraya Veren” Kotası: Yüzde 25 Kuralı

Büyük yatırımcıları ilgilendiren bir diğer kısıtlama ise %25 kotasıdır. Bir binada veya sitede, aynı kişi adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısı, o binadaki toplam bağımsız bölüm sayısının %25’ini geçemez. Örneğin, 20 bungalovluk bir sitede, bir yatırımcı en fazla 5 bungalov için kendi adına izin alabilir. Eğer 5’ten fazla birim işletmek istiyorsa, artık “bireysel kiralama” statüsünden çıkıp, “İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı” alarak tam teşekküllü bir otel/pansiyon işletmesi gibi ruhsatlanmak zorundadır. Bu, bireysel yatırımcının “otelci” olmaya zorlandığı sınırdır.

3. Adım Adım İzin Belgesi Başvuru Süreci (2025 Güncel)

Sürecin dijitalleşmesi, bürokrasiyi azaltsa da, evrak yükünü hafifletmemiştir. Başvurular sadece e-Devlet kapısı üzerinden, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu” ekranından yapılmaktadır.

Adım 1: Hazırlık ve Evrak Temini

Dijital başvuruya başlamadan önce aşağıdaki belgelerin PDF formatında, taranmış ve okunaklı şekilde hazırlanması elzemdir:

• Tapu Belgesi: Mülkiyetin kime ait olduğunu gösteren güncel belge.

• Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan): Binanın yasal olduğunu kanıtlayan belge.

• Nüfus Cüzdanı / Ticaret Sicil Gazetesi: Gerçek kişiler için kimlik, tüzel kişiler için şirket belgeleri.

• Muvafakatname: Eğer bina çok malikli ise, diğer tüm maliklerden alınmış noter onaylı izin belgesi.

• Yönetim Planı: Site/apartman yönetim planında kiralamaya engel bir durum olmadığını gösteren belge.

• Vekaletname: Eğer başvuru sahibi adına bir başkası işlem yapıyorsa.

Adım 2: e-Devlet Üzerinden Başvuru

1. Giriş: E-devlet sistemine güvenli elektronik imza veya mobil imza ile giriş yapılır.

2. Hizmet Seçimi: “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu” hizmeti seçilir ve “Yeni Başvuru” butonuna tıklanır.

3. Adres Entegrasyonu: Sistem, Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) ile entegre çalışır. Kiralanacak konutun adresi sistemden seçilir. Adresin UAVT’de “Konut” olarak kayıtlı olması zorunludur. İşyeri olarak görünen yerler için bu belge düzenlenemez.

4. Belge Yükleme: Hazırlanan PDF dosyaları sisteme yüklenir.

5. Beyan: Başvuru sahibi, konutun fiziki niteliklerinin (yangın tüpü, duman dedektörü, yatak kapasitesi vb.) standartlara uygun olduğunu beyan eder.

Adım 3: İnceleme ve Belge Düzenleme

Bakanlık (İl Kültür ve Turizm Müdürlükleri), başvuruyu önce evrak üzerinden inceler. Eksiklik yoksa, 30 gün içinde izin belgesi düzenlenir. Ancak süreç burada bitmez; asıl kritik aşama bundan sonra başlar.

Adım 4: Denetim ve Mavi Plaket

Belge düzenlendikten sonraki 30 gün içinde Bakanlık müfettişleri konutu fiziksel olarak denetlemeye gelir.

• Fiziki Şartlar: Konutun, başvuruda belirtilen niteliklere sahip olup olmadığına bakılır. Örneğin, “havuzlu” denildiyse havuzun varlığı, yatak sayısı, temizlik durumu kontrol edilir.

• Güvenlik: Duman dedektörleri, yangın tüpleri, kaçış planları gibi güvenlik unsurlarının varlığı denetlenir.

• Plaket Asma Zorunluluğu: Denetimden geçen konutların girişine, Bakanlık tarafından hazırlanan soğuk damgalı “Mavi Plaket” asılması zorunludur. Bu plaket, tüketiciler için bir güven sembolüdür ve konutun devlet denetiminde olduğunu gösterir. Plaketin asılmaması durumunda 100.000 TL idari para cezası uygulanır.

4. Mali Yükümlülükler: Harçlar ve Vergiler (2025 Projeksiyonu)

İzin belgesi süreci, mülk sahipleri için yeni maliyet kalemleri doğurmuştur. Ancak Bakanlık, sistemin işlerliğini artırmak adına başvuru ücretlerinde teşvik edici bir yol izlemiştir.

4.1. Başvuru ve Plaket Ücretleri

2025 yılı verilerine göre, Kültür ve Turizm Bakanlığı, turizm amaçlı konutlar için başvuru ücreti almamaktadır. Bu, kaçak kiralamanın önüne geçmek ve sistemi cazip kılmak için atılmış stratejik bir adımdır. Ancak, belge onaylandıktan sonra tesis girişine asılacak plaket ve belgenin basım masrafları için bir bedel talep edilebilmektedir. Diğer turizm tesisleri (örneğin yatlar veya ticari işletmeler) için yüksek plaket ücretleri (25.000 TL – 65.000 TL bandında) söz konusuyken, konutlar için bu maliyetin sembolik veya düşük tutulması hedeflenmiştir. Mülk sahiplerinin güncel hesap numaralarını ve ücretleri İl Müdürlüklerinden teyit etmeleri önemlidir.

4.2. Vergilendirme Rejimi: Konut mu, Ticarethane mi?

Yeni sistemde en büyük değişiklik vergi tarafındadır. Eskiden “Gayrimenkul Sermaye İradı” (Kira Geliri) olarak beyan edilen ve belirli istisnalardan faydalanan gelirler, artık “Ticari Kazanç” statüsüne evrilmiştir.

• KDV (%20): Turizm amaçlı kiralama hizmeti, otelcilik faaliyeti kapsamında değerlendirildiği için %20 oranında Katma Değer Vergisi’ne tabidir. Bu, fiyatların otomatik olarak %20 artması veya işletmecinin kar marjından feragat etmesi anlamına gelir.

• Konaklama Vergisi (%2): Tıpkı otellerde olduğu gibi, konaklama bedeli üzerinden %2 oranında Konaklama Vergisi tahsil edilmeli ve izleyen ayın 26’sına kadar beyan edilmelidir.

• Defter Tutma: Düzenli ticari faaliyet olduğu için mülk sahiplerinin (veya işletmeci şirketin) defter tutması, fatura kesmesi ve muhasebe sistemine dahil olması gerekmektedir. Basit usulde vergilendirme imkanları daralmıştır.

5. Tiny House ve “Tekerlekli” Yapılar: Yasal Bir Labirent

Bungalov pazarının en dinamik alt segmenti olan Tiny House’lar (Mobil Evler), 7464 sayılı kanun karşısında en karmaşık durumu oluşturan yapılar grubudur.

5.1. Yapı mı, Araç mı?

Tiny House’lar genellikle O2 Tip Onay Belgesi’ne sahip, römork üzerine inşa edilmiş “plakalı ve ruhsatlı araçlar” olarak tanımlanır. Karayolları Trafik Kanunu’na göre bunlar birer araçtır (karavan statüsü). Ancak İmar Kanunu ve 7464 sayılı kanun açısından durum farklıdır.

• Konut İzni Alamaz: Bir Tiny House yasal olarak “bina” veya “konut” olmadığı için, “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi” alması teknik olarak mümkün değildir. Bakanlık, araç ruhsatına “konut izni” veremez.

• Turizm Yatırım Belgesi Sorunu: 2025 yılı itibarıyla yapılan düzenlemelerle, Tiny House’lara müstakil olarak “Turizm Yatırım Belgesi” verilmesi de zorlaştırılmıştır. Bu durum, tarlaya çekilen tek bir Tiny House’un yasal olarak kiralanmasını neredeyse imkansız hale getirmiştir.

5.2. Çözüm Yolu: Kamping Ruhsatı

Tiny House ve tekerlekli bungalovlar için tek yasal işletme modeli, arazinin “Kamping Alanı” olarak ruhsatlandırılmasıdır. Eğer arazi sahibi, belediyeden veya il özel idaresinden “Kamping İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı” alabilirse, bu ruhsat çatısı altında Tiny House’ları “konaklama ünitesi” olarak işletebilir. Kamping ruhsatı, imar planında turizm veya rekreasyon alanı olarak ayrılan yerlerde alınabilir ve bu durumda konut izin belgesine ihtiyaç duyulmaz; tesis bir bütün olarak ticari işletme sayılır.

Kamping ruhsatı almak için arazinin etrafının çitlerle çevrilmesi, aydınlatılması, bir resepsiyon/idari bina yapılması, otopark alanlarının belirlenmesi ve yangın güvenliğinin sağlanması gibi şartlar aranır. Bu, bireysel “tarlaya koy kirala” modelinden, kurumsal “kamp işletmeciliği” modeline geçişi zorunlu kılar.

6. İdari Yaptırımlar ve Cezalar: Kaçak Faaliyetin Bedeli

Kanun, uyum sağlamayanlar için caydırıcı, hatta yıkıcı para cezaları öngörmektedir. Cezalar her yıl yeniden değerleme oranına göre artmakla birlikte, kanundaki temel tarife şöyledir:

Kaynak Analizi:

Önemli bir detay olarak, bu cezaların her bir konut için ayrı ayrı uygulandığını vurgulamak gerekir. Örneğin, izinsiz işlettiği 5 bungalovu olan bir işletme, ilk denetimde 500.000 TL ceza ile karşılaşabilir. Ayrıca, bungalow.com.tr, sahibinden.com veya airbnb.com gibi platformlar da bu denetimden sorumludur. İzin belgesi olmayan ilanı yayınlayan platformlara da ceza kesilmekte, bu nedenle platformlar artık belge numarası olmayan ilanları sistemden silmektedir.

7. Sapanca Örneği ve Pazar Analizi

Bungalov turizminin başkenti sayılan Sapanca, bu yasal dönüşümün laboratuvarı konumundadır. Bölgedeki binlerce tesis, yeni kanuna uyum sağlamak için yoğun bir çaba içerisindedir.

7.1. Fiyatlandırma ve “Bakanlık Onaylı” Etiketi

Pazar verileri incelendiğinde, yasal statünün fiyatlar üzerinde belirleyici bir etken olduğu görülmektedir.

• Premium Segment: “Bakanlık Onaylı Tesis” ibaresine sahip, havuzlu ve tam hizmet sunan tesisler (Örn: BB Sapanca Bungalov, Sapanca Bungalov 69) gecelik 4.500 TL ile 6.200 TL arasında fiyatlanmaktadır. Bu tesisler, yasal güvenceyi bir pazarlama kozu olarak kullanmaktadır.

• Ekonomik/Glamping Segmenti: Daha küçük, çadır konseptli veya henüz tam ruhsat sürecini tamamlamamış ancak kamping statüsünde olabilecek tesisler (Örn: Morkoyun, Phalesia Glamping) 1.000 TL – 3.000 TL bandında seyretmektedir.

7.2. Tüketici Davranışındaki Değişim

Dolandırıcılık vakalarının artmasıyla birlikte tatilciler artık sadece fiyata değil, güvenliğe odaklanmaktadır. bungalow.com.tr gibi platformların sadece TÜRSAB belgeli veya Bakanlık onaylı tesisleri listeleme politikası, tüketici nezdinde “güvenli liman” arayışını karşılamaktadır. “Mavi Plaket”, işletmenin kapısında fiziksel bir güven mührü olarak misafirlerin ilk aradığı unsur haline gelmiştir.

7.3. Sapanca’da Doğa ve Konfor Dengesi

Bölgedeki rekabet artık sadece dört duvar (veya ahşap) sunmakla değil, deneyim sunmakla ilgilidir. Sapanca gölü çevresindeki tesisler, sadece konaklama değil; doğa yürüyüşleri, bisiklet turları, göl kenarı piknikleri ve serpme kahvaltı gibi hizmetlerle paketi zenginleştirmektedir. Isıtmalı havuz, şömine ve jakuzi gibi olanaklar, kış turizmini de canlı tutarak sezonu 12 aya yaymaktadır.

8. Sonuç ve Gelecek Öngörüsü

7464 sayılı kanun, Türkiye’deki kısa süreli kiralama ve bungalov sektöründe “Vahşi Batı” dönemini sona erdirmiştir. Sektör, bireysel ve amatör girişimcilikten, kurumsal ve profesyonel işletmeciliğe doğru zorunlu bir evrim geçirmektedir.

Mülk Sahipleri ve Yatırımcılar İçin Kritik Çıkarımlar:

1. İmar Durumunu Netleştirin: Araziniz “Tarla” ise, konut izni peşinde koşmak yerine “Kamping Ruhsatı” veya “Kırsal Turizm Tesisi” seçeneklerini araştırın. Yanlış ruhsat başvurusu zaman ve para kaybıdır.

2. İskan Sorununu Çözün: Betonarme veya prefabrik yapınız varsa ancak iskanınız yoksa, İmar Barışı veya belediye süreçleriyle bunu yasallaştırmadan sisteme girmeyin.

3. Vergi Planlaması Yapın: Gelirinizin %20+’sının vergiye gideceğini hesaplayarak fiyatlandırma stratejinizi güncelleyin. Kayıt dışı kalmanın maliyeti (ceza riski), vergi ödemekten çok daha yüksektir.

4. Profesyonel İşletme: Çoklu birimleriniz varsa, %25 kotasına takılmamak için şahıs şirketi yerine turizm işletme belgesine sahip bir şirket yapısı kurmayı değerlendirin.

Önümüzdeki 5 yıl içinde, piyasada sadece yasal altyapısı tam, hizmet kalitesi yüksek ve kurumsal markalaşmayı başarmış “Bungalov Otellerin” kalacağı; merdiven altı işletmelerin ise sistem dışına itileceği bir tablo bizleri beklemektedir. Bu dönüşüm, kısa vadede sancılı olsa da, uzun vadede Türk turizminin marka değeri ve sürdürülebilirliği için hayati bir adımdır.