Bungalov Evimi Nasıl Kiraya Verebilirim (Hangi Platformlar)

1. Yönetici Özeti ve Pazarın Durumu

Türkiye turizm sektörü, son on yılda geleneksel “deniz-kum-güneş” ve her şey dahil otelcilik modelinden, daha parçalı, deneyim odaklı ve izole konaklama biçimlerine doğru radikal bir yapısal dönüşüm geçirmiştir. Bu dönüşümün amiral gemisi, özellikle pandemi sonrası dönemde tüketici alışkanlıklarının kalıcı olarak değişmesiyle ivme kazanan “bungalov”, “tiny house” ve “glamping” (lüks kampçılık) dikeyidir. 2025 yılı itibarıyla bu pazar, sadece niş bir turizm faaliyeti olmaktan çıkmış, gayrimenkul yatırımcıları, yerel yönetimler ve merkezi hükümetin düzenlemeleriyle şekillenen milyar liralık bir endüstriye dönüşmüştür.

Bu rapor, bungalov yatırımı yapmış veya yapmayı planlayan mülk sahipleri için pazarın mevcut durumunu, dağıtım kanallarını (dijital platformlar), yasal uyumluluk süreçlerini ve operasyonel riskleri derinlemesine analiz etmektedir. Sektör verileri, 2025 yılının bir “konsolidasyon ve regülasyon” yılı olduğunu göstermektedir. Kontrolsüz büyüme döneminin sona erdiği, 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun” ile devletin denetim mekanizmalarını sıkılaştırdığı, dijital platformların (Airbnb, Booking.com, Bungalov.com.tr) komisyon ve listeleme politikalarını revize ettiği yeni bir döneme girilmiştir.

Pazarın önündeki en büyük tehdit, endemik hale gelen dijital dolandırıcılık faaliyetleridir. Tüketici güvenindeki erozyon, meşru işletmeleri “güven mimarisi” oluşturmaya zorlamaktadır. Finansal açıdan ise, artan enerji ve işgücü maliyetleri (özellikle temizlik ve bakım hizmetleri), işletme marjlarını baskılamakta, mülk sahiplerini “tek gece konaklama” modelinden uzaklaştırıp, daha uzun süreli ve yüksek katma değerli kiralama stratejilerine yöneltmektedir. Bu rapor, tüm bu değişkenleri bütüncül bir perspektifle ele alarak, sürdürülebilir bir bungalov kiralama operasyonu için gerekli stratejik yol haritasını sunmaktadır.

2. Yasal Mevzuat ve Uyum: 7464 Sayılı Kanun’un Derinlemesine Analizi

Türkiye’de alternatif konaklama sektörü, uzun yıllar “gri alan” olarak nitelendirilebilecek bir yasal boşlukta faaliyet göstermiştir. Ancak 2024 yılında yürürlüğe giren ve 2025 itibarıyla tam kapsamlı denetimleri başlayan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun (7464 Sayılı Kanun), sektörün kurallarını yeniden yazmıştır. Bu kanun, sadece bir vergi düzenlemesi değil, aynı zamanda bir şehir planlama ve sosyal mutabakat metnidir.

2.1. İzin Belgesi Süreci ve Yapısal Bariyerler

Kanunun getirdiği en temel zorunluluk, kiralama faaliyeti öncesinde Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi” alınmasıdır. Bu belgeye sahip olmayan mülklerin çevrimiçi platformlarda listelenmesi yasaklanmış, tespit edilen mülk sahiplerine fahiş idari para cezaları öngörülmüştür. İzin belgesi süreci, basit bir bürokratik işlemden öte, mülkiyet yapısına dair ciddi kısıtlamalar içermektedir.

2.1.1. Kat Malikleri Muvafakatnamesi: Sosyal Mutabakat Zorunluluğu

Kanunun en çok tartışılan ve yatırımcıları en çok zorlayan maddesi, izin belgesi başvurusu için binadaki veya parseldeki tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı kararın ibraz zorunluluğudur. Bu düzenleme, apartman dairesi veya site içerisinde bungalov/villa işletmeciliği yapmayı fiilen imkansız hale getirmese de, çok büyük bir uzlaşı bariyeri oluşturmaktadır.

Özellikle yazlık bölgelerdeki (Sapanca, Bodrum, Antalya gibi) karma kullanımlı sitelerde, yerleşik sakinler ile ticari kiralama yapan mülk sahipleri arasında ciddi bir çıkar çatışması yaşanmaktadır. Yerleşik sakinler, kısa süreli kiralamaların (Airbnb, bungalov kiralama vb.) site güvenliğini zafiyete uğrattığını, ortak alan kullanımında (havuz, otopark) yoğunluk yarattığını ve gürültü kirliliğine neden olduğunu savunmaktadır. Adem Özkaya gibi vatandaşların kamuya açık platformlarda dile getirdiği üzere, “22 binadan oluşan bir sitede senede 2-3 ay kalan mülk sahiplerinin, yan komşularının evini 3-5 günlüğüne sürekli değişen kişilere kiralamasından” duyduğu rahatsızlık, yasa koyucunun bu “oy birliği” şartını getirmesindeki temel motivasyonu oluşturmaktadır. Bu durum, site içerisindeki bir bungalovun kiralanabilmesi için, sitedeki hiç tanımadığınız diğer 20 mülk sahibinin de buna “evet” demesini gerektirmektedir ki pratikte bu uzlaşıyı sağlamak son derece güçtür.

2.1.2. Yüzde Yirmi Beş (%25) Kotası ve Tekelleşme Önlemi

Yasa koyucu, konut stokunun tamamen turizme kaymasını ve konut krizinin derinleşmesini önlemek amacıyla bir diğer bariyer olarak “%25 Kotası”nı getirmiştir. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısı, o binadaki toplam bağımsız bölüm sayısının %25’ini geçemez.

Bu madde, özellikle büyük yatırımcıların bir apartmanı veya site bloğunu satın alıp, otel ruhsatı almadan “gizli otel” gibi işletmesinin önüne geçmeyi hedeflemektedir. Eğer bir yatırımcı, aynı parselde 5’ten fazla bungalova sahipse ve bunları kiralamak istiyorsa, artık “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması” rejiminden çıkıp, doğrudan “Pansiyon” veya “Otel” ruhsatı almak zorundadır. Bu da çok daha ağır yangın yönetmelikleri, personel zorunlulukları ve ticari alan imar şartlarını beraberinde getirir. Dolayısıyla 2025 stratejisinde yatırımcılar için “müstakil parsel” ve “bağımsız yapı” değeri katlanarak artmıştır.

2.2. Mali Yükümlülükler ve 2025 Harç Yapısı

Yasal uyumluluk, operasyonel bütçede önemli bir kalem oluşturmaktadır. Bakanlık, turizm amaçlı konut başvurularında doğrudan bir başvuru ücreti talep etmese de, sürecin dolaylı maliyetleri ve yan hizmetler için gereken izinler bütçeyi zorlamaktadır.

• Plaket ve Belge Ücretleri: İşletmenin girişine asılması zorunlu olan soğuk damgalı plaketlerin maliyeti bakanlık döner sermayesine yatırılmaktadır.
• Deniz ve Göl Turizmi Araçları: Eğer bungalov tesisi, Sapanca Gölü kıyısında veya nehir kenarında (örneğin Ağva, Rize Fırtına Deresi) yer alıyor ve misafirlerine tekne, kano veya deniz bisikleti gibi imkanlar sunuyorsa, bu araçlar için “Deniz Turizmi Aracı” belgesi alınması zorunludur. 2025 yılı tarifelerine göre, bir “Günübirlik Gezi Teknesi” veya benzeri bir araç için belge ücretleri 15.000 TL’den başlayıp, aracın niteliğine göre 120.000 TL’ye kadar çıkabilmektedir. Bu, su kenarı tesisleri için gizli bir maliyet kalemi olarak dikkat çekmektedir.

3. Dağıtım Kanalları ve Platform Ekosistemi: Nerede Listelemeli?

Bir bungalov işletmesinin başarısı, doğru hedef kitleye, doğru platform üzerinden, doğru fiyatla ulaşmasına bağlıdır. 2025 yılı itibarıyla dijital dağıtım kanalları, küresel devler ve yerel uzmanlar olmak üzere iki ana kampa ayrılmıştır. Her bir platformun komisyon yapısı, kullanıcı profili ve operasyonel yükü farklılık göstermektedir.

3.1. Küresel Platformlar: Airbnb ve Booking.com

Küresel oyuncular, markaları sayesinde dünyanın her yerinden trafik çekebilme kapasitesine sahiptir. Ancak Türkiye pazarında kendilerine özgü zorluklar ve değişen iş modelleri ile faaliyet göstermektedirler.

3.1.1. Airbnb: Komisyon Modeli Devrimi (%15,5)

Airbnb, 2025 stratejisi kapsamında, ev sahiplerini ve misafirleri doğrudan etkileyen köklü bir fiyatlandırma değişikliğine gitmiştir. Geleneksel “Paylaşımlı Ücret Modeli” (Split-Fee Model), yerini hızla “Basitleştirilmiş Fiyatlandırma” (Simplified Pricing / Host-Only Fee) modeline bırakmaktadır.

• Eski Modelin Sonu: Eskiden ev sahipleri %3 komisyon öderken, misafirler rezervasyon tutarının üzerine %12-14 civarında bir “hizmet bedeli” eklenmiş fiyatı ödüyorlardı. Bu durum, misafirin ilana tıkladığında gördüğü fiyat ile ödeme ekranındaki fiyat arasında ciddi fark oluşmasına ve sepeti terk etmesine (cart abandonment) neden oluyordu.
• Yeni Model (%15,5 Kesinti): Airbnb, artık hizmet bedelinin tamamını ev sahibinden kesmektedir. 2025 itibarıyla bu oran %15,5 seviyesine sabitlenmiştir. Bu modelde misafir, ödeme ekranında ekstra bir “Airbnb Hizmet Bedeli” kalemi görmez; tüm maliyet gecelik fiyata dahildir.
• Stratejik Etki: Ev sahipleri için bu durum, listeleme fiyatlarını %15-16 oranında artırma zorunluluğu getirmektedir. Eğer mülk sahibi eski fiyatını korursa, net geliri %12 oranında düşecektir. Bu değişiklik, profesyonel mülk yönetim sistemlerini (PMS) kullanan işletmeler için zorunlu hale gelmiştir. Psikolojik olarak misafir “her şey dahil” fiyatı gördüğü için satın alma kararı daha hızlı olabilir, ancak görünür fiyatın artması rekabet gücünü etkileyebilir.

3.1.2. Booking.com: Erişim Gücü ve Ödeme Sorunsalı

Booking.com, Türkiye’deki yasal statüsü (mahkeme kararıyla Türkiye’den Türkiye’ye rezervasyonun engellenmesi) nedeniyle paradoksal bir konumdadır. Yerli turist VPN kullanmadan siteye erişemezken, gurbetçiler ve yabancı turistler için hala bir numaralı kanaldır.

• Komisyon Oranı: Booking.com’un komisyon oranı ortalama %15 seviyesindedir. Platform, bu oranın sektördeki en düşük oranlardan biri olduğunu ve sadece rezervasyon gerçekleştiğinde ücret aldığını savunmaktadır.
• Operasyonel Riskler: Türkiye’deki kredi kartı ödeme altyapısındaki kısıtlamalar nedeniyle, Booking.com üzerinden gelen rezervasyonların büyük çoğunluğu “Tesiste Ödeme” seçeneği ile gerçekleşmektedir. Bu durum, işletmeci için “No-Show” (rezervasyona gelmeme) riskini artırır. Misafir gelmezse, işletmeci hem odayı boş tutmuş olur hem de tahsilat yapamaz. Bu riski yönetmek için işletmecilerin, rezervasyon sonrası misafiri arayıp kapora talep etmesi gibi manuel ve yorucu süreçlere girmesi gerekmektedir.

3.2. Yerel ve Dikey Uzmanlaşmış Platformlar

Türkiye’nin kendine has turizm dinamikleri, genel geçer platformlardan ziyade, “bungalov”, “villa” gibi dikeylere odaklanan yerel pazaryerlerinin yükselişini sağlamıştır.

3.2.1. Bungalov.com.tr ve Bungalovla.com: Güven Limanları

Bu platformlar, Airbnb’nin “herkes ev sahibi olabilir” yaklaşımının aksine, kürasyon ve denetim odaklı bir model benimsemiştir.

• Kürasyon ve Onay Süreci: Bungalovla.com gibi platformlarda tesisinizi listelemek için bir başvuru formu doldurmanız ve tesisinizin niteliklerini kanıtlamanız gerekir. Bu süreç, platformdaki ilan kalitesini yukarı çekerken, dolandırıcılık riskini minimize eder. Tüketici nezdinde “Bungalov.com.tr’de varsa gerçektir” algısı, bu platformların en büyük sermayesidir.
• Hedef Kitle Uyumu: Yerli turistin “muhafazakar havuz”, “şömineli kış bahçesi”, “kahvaltı dahil” gibi spesifik taleplerini filtreleme seçeneklerinde en iyi sunan platformlardır.
• Memnuniyet Yönetimi: Şikayetvar verilerine göre, platformlar müşteri mağduriyetlerini çözme konusunda aktif bir rol oynamakta, acente gibi davranarak iade süreçlerini yönetmektedir. Bu, bireysel ev sahibinin üzerindeki “kriz yönetimi” yükünü alır.

3.2.2. Odamax: Kurumsal ve Bankacılık Entegrasyonu

ETS Tur grubunun bir markası olan Odamax, daha kurumsal bir yapı sunar.

• Sadakat Programları: Bankalarla yapılan stratejik ortaklıklar (örneğin Bonus Kart ile yapılan ödemelerde ekstra puan veya indirim), Odamax’ı yerli beyaz yakalı turist için cazip kılar. İşletmeci için bu, pazarlama bütçesi harcamadan bankanın müşteri tabanına erişim demektir.
• Üyelik Modelleri: “Üyelere Özel Fiyatlar” gibi kapalı devre indirim kurguları, işletmecinin boş dönemlerini doldurması için etkili bir araçtır.3.3. Platform Karşılaştırma Tablosu (2025 Projeksiyonu)

Aşağıdaki tablo, bir bungalov işletmecisinin platform seçerken dikkate alması gereken temel metrikleri özetlemektedir:

4. Sektörün Kanayan Yarası: Dijital Dolandırıcılık ve Güven Mimarisi

Bungalov kiralama pazarının 2025 yılındaki en büyük krizi, ekonomik dalgalanmalar değil, güven erozyonudur. Pazarın popülaritesini fırsat bilen siber suçlular, sektörü hedef alan organize dolandırıcılık ağları kurmuştur. Bu durum, dürüst işletmeciler için sadece bir itibar riski değil, potansiyel müşterinin korkarak pazardan çekilmesi nedeniyle doğrudan bir gelir kaybı nedenidir.

4.1. Dolandırıcılık Anatomisi: Sistem Nasıl İşliyor?

Dolandırıcılar, oldukça sofistike yöntemler kullanarak tüketiciyi tuzağa düşürmektedir. İşleyiş mekanizması şu adımları izler:

1. Dijital İkiz Yaratma: Popüler ve lüks bungalovların Instagram veya Airbnb fotoğrafları kopyalanır. “Sapanca Bungalov”, “Kiralık Dağ Evi” gibi jenerik isimlerle veya var olan tesislerin adlarına çok benzer alan adlarıyla (örneğin bungalov-sapanca.com yerine sapancabungalovv.com) sahte web siteleri açılır.
2. Arama Motoru Manipülasyonu (Google Ads): Dolandırıcılar, Google Ads (eski adıyla Adwords) üzerinden “bungalov kiralama” gibi yüksek hacimli kelimelere agresif reklam verirler. Kullanıcı arama yaptığında, en üstte “Sponsorlu” etiketiyle bu sahte siteleri görür. Kullanıcıların çoğu, en üstteki sonucun en güvenilir sonuç olduğunu düşünme eğilimindedir.
3. Aciliyet ve Fırsat Baskısı (FOMO): İletişime geçen müşteriye “Son bir odamız kaldı”, “Erken rezervasyonda %50 indirim” gibi psikolojik baskı unsurları uygulanır. Bu aşamada müşterinin mantıklı düşünme yetisi devre dışı bırakılmaya çalışılır.
4. Ödeme Yöntemi Tuzağı: Dolandırıcılar, kredi kartı veya güvenli ödeme sistemlerini kabul etmezler. “Sistemimiz bakımda”, “Komisyon ödemeyin” gibi bahanelerle ödemenin şahsi IBAN numaralarına havale/EFT olarak yapılmasını isterler.
5. Sonuç: Ödeme yapıldıktan sonra telefonlar engellenir, müşteri tesise gittiğinde (eğer öyle bir tesis varsa) kapıda kalır veya boş bir arazi ile karşılaşır.

4.2. İşletmeciler İçin Korunma ve Farklılaşma Stratejileri

Bu zehirli ortamda, meşru bir işletmenin ayakta kalabilmesi için “Güven Mimarisi”ni inşa etmesi şarttır.

4.2.1. TÜRSAB Dijital Doğrulama Sistemi (DDS)

Bir seyahat acentesi veya kiralama platformunun meşruiyetinin en temel kanıtı, Türkiye Seyahat Acentaları Birliği (TÜRSAB) üyesi olmasıdır. Ancak sadece logoyu siteye koymak yeterli değildir; dolandırıcılar da bu logoyu kopyalamaktadır.

• Çözüm: İşletmenin web sitesindeki TÜRSAB logosu, tıklanabilir olmalı ve tıklandığında kullanıcıyı tursab.org.tr üzerindeki doğrulama sayfasına yönlendirerek acentenin sicil numarasını ve aktif durumunu teyit etmelidir. İşletmeciler, bu entegrasyonu sitelerine mutlaka yaptırmalı ve sosyal medyada bunu vurgulamalıdır.

4.2.2. Güvenli Ödeme Altyapısı ve Kurumsallık

“Sadece Havale” dönemi kapanmıştır. Tüketiciye güven vermenin en etkili yolu, kredi kartı ile ödeme seçeneği sunmaktır.

• 3D Secure ve Chargeback: Kredi kartı ile yapılan ödemelerde, hizmet alınamazsa tüketicinin bankaya başvurup parayı geri alma (ters ibraz/chargeback) hakkı vardır. Bunu bilen dolandırıcılar kredi kartı kabul etmez. Dolayısıyla, kredi kartı altyapısına sahip olmak, işletmenin “dolandırıcı olmadığının” en güçlü kanıtıdır.
• İletişim Kanalları: Ücretsiz e-posta servisleri (Gmail, Hotmail) yerine info@isletmeadi.com gibi kurumsal uzantılar kullanılmalıdır. Ayrıca sabit telefon numarası (0212, 0264 vb.) ve Google Haritalar’da doğrulanmış işletme kaydı güveni artırır.

5. Finansal Fizibilite: Gelirler, Giderler ve Enflasyonist Baskı

Bungalov işletmeciliği dışarıdan bakıldığında “yüksek kârlı” bir iş gibi görünse de, 2025 Türkiye ekonomisinin gerçekleri (yüksek enflasyon, enerji maliyetleri, işgücü pahalılığı) tablonun detaylarında gizlidir.

5.1. Gelir Projeksiyonları (Sapanca Benchmark Analizi)

Pazarın kalbi olan Sapanca’daki fiyatlandırma, Türkiye geneli için bir referans (benchmark) niteliğindedir. 2025 verilerine göre ortalama gecelik konaklama fiyatları şu şekildedir :

Bir bungalovun yıllık ortalama doluluk oranının %50-60 bandında (yaklaşık 180 gün) olduğu senaryoda, brüt ciro tatmin edicidir. Ancak net kârlılık, operasyonel giderlerin (OPEX) yönetimine bağlıdır.

5.2. Yatırım Maliyetleri (CAPEX) ve İnşaat Enflasyonu

Bungalov yatırımının maliyeti, arsa hariç olmak üzere, inşaat kalitesi ve donanım seviyesine göre belirlenir. 2021 yılındaki fizibilite raporlarında 150.000 TL bandında görünen bir bungalovun inşaat maliyeti , malzeme fiyatlarındaki artış ve işçilik enflasyonu ile 2025’te dramatik şekilde yükselmiştir.

• Mevcut Durum: Lüks segment (ısıtmalı havuz, yerden ısıtma, tam teşekküllü mutfak, şömine) bir bungalovun anahtar teslim maliyeti 2.000.000 TL – 3.000.000 TL aralığına oturmuştur.
• Teknik Altyapı: Elektrik ve mekanik tesisat, toplam bütçenin %20’sini oluşturur. Özellikle havuz ısıtma sistemleri (ısı pompaları) ve altyapısı, ilk yatırımın en ağır kalemlerindendir.

5.3. Operasyonel Giderler (OPEX): Temizlik ve İşgücü Krizi

İşletme bütçesini en çok sarsan kalem, personel ve temizlik giderleridir. Sapanca ve benzeri bölgelerde oluşan “hizmet sektörü enflasyonu” fiyatları yukarı çekmiştir.

• Temizlik Maliyetleri: 2025 piyasa verilerine göre, günlük temizlikçi ücretleri 2.000 TL (5 saatlik hizmet) ile 3.100 TL (Tam gün) arasında değişmektedir.
• Kârlılık Analizi: Eğer bir işletme “tek gecelik” rezervasyon kabul ederse; 5.000 TL’lik gelirin 2.000 TL’si temizliğe, yaklaşık 750 TL’si platform komisyonuna (%15), kalan tutarın önemli bir kısmı da enerji (havuz ısıtma) ve vergiye gitmektedir. Bu senaryoda işletmeci neredeyse başa baş (breakeven) noktasında kalır veya zarar eder.
• Stratejik Zorunluluk: Bu maliyet yapısı, işletmeleri “Minimum 2 Gece Konaklama” kuralı uygulamaya zorlamaktadır. Böylece temizlik maliyeti (turnover cost) iki güne bölünerek marj korunabilir.

5.4. Enerji Maliyetleri: Isıtmalı Havuzun Bedeli

İlanlarda sıkça vurgulanan “Isıtmalı Havuz” ve “Jakuzi” özellikleri , misafir çekmek için harika olsa da, elektrik faturası açısından kabustur. Kış aylarında açık havadaki bir havuzu 28-30 derecede tutmak, ticari elektrik tarifeleri üzerinden aylık 20.000 TL ile 40.000 TL arasında bir enerji maliyeti yaratabilir. Bu maliyet, kış sezonu fiyatlarına (5.500 TL üzeri) yansıtılmak zorundadır.

6. Pazarlama ve İçerik Stratejisi: Deneyimi Satmak

Potansiyel bir misafirin binlerce ilan arasından sizin bungalovunuzu seçmesi, tamamen dijital pazarlama başarınıza bağlıdır. Kullanıcı sorgusunda belirtilen “SEO uyumlu ve dikkat çekici içerik”, bu başarının anahtarıdır.

6.1. SEO ve Anahtar Kelime Stratejisi

Kullanıcılar arama motorlarında sadece “bungalov” yazmazlar; hayallerindeki deneyimi tarif ederler. İçerik stratejisi “Long-Tail” (Uzun Kuyruklu) anahtar kelimeler üzerine kurulmalıdır.

• Lokasyon Bazlı: “Sapanca göl manzaralı bungalov”, “Rize Çamlıhemşin balayı evi”, “Kartepe şömineli dağ evi”.
• Özellik Bazlı: “Muhafazakar korunaklı villa”, “Evcil hayvan kabul eden bungalov”, “Sıcak havuzlu kış tatili”.
• İçerik Dili: Robotik bir dilden uzak, “samimi ve deneyimsel” bir dil kullanılmalıdır. Örneğin; “Tesisimizde klima var” demek yerine, “Yaz sıcağında serinlemeniz için klimamız, kışın ise içinizi ısıtacak şöminemiz ve yerden ısıtma sistemimiz hazır” gibi fayda odaklı cümleler kurulmalıdır.

6.2. Görsel İletişim ve Fotoğrafın Gücü

Bungalov kiralamada ürün aslında “mekan” değil, “fotoğraftaki hayal”dir.

• Instagram Estetiği: Misafirler, sosyal medyada paylaşabilecekleri “Instagrammable” köşeler ararlar. Salıncak, göl manzaralı küvet, şömine önü post gibi detaylar fotoğraflarda mutlaka vurgulanmalıdır.
• Video İçerik: Dolandırıcılık korkusunu yenmek için, evin içini kapıdan girip yatak odasına kadar kesintisiz gösteren “Walkthrough” (mekan turu) videoları çekilmeli ve ilanlara eklenmelidir. Bu, “Bu ev gerçekten var” mesajını vermenin en güçlü yoludur.

7. Gelecek Vizyonu ve Sonuç

Türkiye bungalov kiralama pazarı, 2025 itibarıyla “altına hücum” dönemini geride bırakmış, olgunlaşma ve kurumsallaşma evresine girmiştir.

1. Pazar Konsolidasyonu: Artan maliyetler, yasal bürokrasi ve pazarlama zorlukları, tekil ev sahiplerini (bireysel yatırımcıları) zorlayacaktır. Pazarın, onlarca evi yöneten profesyonel “Mülk Yönetim Şirketleri”nin (Property Management Companies) hakimiyetine girmesi beklenmektedir. Bu şirketler, temizlik ekiplerini, hukuk departmanlarını ve pazarlamayı merkezi olarak yöneterek maliyet avantajı sağlayacaktır.
2. Segmentasyon: Pazar iki uca savrulacaktır. Bir yanda geceliği 15.000 TL’yi bulan, otel konforunda hizmet veren “Ultra Lüks Glamping” tesisleri; diğer yanda maliyetleri düşürmek için hizmeti minimumda tutan “Ekonomik Tiny House”lar. Arada kalan, ne tam lüks ne tam ekonomik olan “orta segment” tesisler, artan maliyetler altında ezilme riskiyle karşı karşıyadır.
3. Sürdürülebilirlik: Enerji maliyetleri, işletmeleri Güneş Enerjisi (GES) yatırımlarına ve pasif ev teknolojilerine yöneltecektir. Kendi enerjisini üreten bungalovlar, operasyonel kârlılıkta büyük avantaj sağlayacaktır.

Mülk Sahipleri İçin Yol Haritası:

• Yasal Zemini Sağlamlaştırın: 7464 sayılı kanuna tam uyum sağlayın, izin belgenizi alın.
• Güven Verin: TÜRSAB belgeli acentelerle çalışın veya kendi markanızı tescilleyip güvenli ödeme altyapısı kurun.
• Maliyetleri Yönetin: Minimum 2 gece kuralı ile temizlik maliyetini optimize edin, enerji verimliliğine yatırım yapın.
• Hikaye Anlatın: İlanlarınızda sadece özellik listelemeyin, misafire orada yaşayacağı “huzuru” ve “deneyimi” satın.

Bu rapor, bungalov kiralamanın artık pasif bir ek gelir modeli olmadığını, aksine finans, hukuk, pazarlama ve operasyonel süreçlerin senkronize yönetilmesini gerektiren ciddi bir ticari girişim olduğunu ortaya koymaktadır. Başarı, bu disiplinler arası dengeyi kurabilen yatırımcıların olacaktır.